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Transcription intégrale de l’interview de Damien :

— Bonjour. Je suis Cécile d’Investir et réussir sa vie. Bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle j’ai le grand plaisir d’accueillir Damien. Bonjour Damien !
— Bonjour Cécile. Et merci de m’avoir invité pour cette interview.
— Avec plaisir. En fait, c’est plutôt toi qui m’as invité puisqu’on s’est donné rendez-vous dans un de tes appartements. Un de tes appartements que tu loues en saisonnier. Donc, tu vas nous expliquer un peu tout cela. Tu es aujourd’hui salarié, tu as ta petite famille, tu es installé sur la région Toulousaine et tu as également un blog qui s’appelle immo-topics.fr sur lequel tu partages les astuces pour investir dans l’immobilier.
Aujourd’hui, ce qui m’intéresserait c’est de partager un peu avec les gens qui nous suivent ton expérience en tant qu’investisseur. Aujourd’hui tu as quatre appartements ?
— Quatre appartements et ma résidence principale qui est un appartement également. On a également sept parkings sur la région Toulousaine également.
— Toi, tu as démarré quand ? En 2013, c’est cela ?
— Non. On a démarré en 2008. En fait, j’ai fini les études en 2008. Être salarié toute une vie… Vous voyez ce que je veux dire. Il faut pouvoir assurer son patrimoine, assurer l’avenir de ses enfants, sa famille et autre. Et l’immobilier est ce qui me paraissait être le meilleur pilier, c’est-à-dire limiter les risques tout en acquérant des richesses. L’immobilier c’est vraiment le secteur idéal.
— Tu as démarré avec un capital ou tu as démarré en partant de zéro ?
— Non. Tout ce qu’on a acheté, on a acheté sans apport. Pourquoi ? Forcément, je ne suis pas issue d’une famille riche et je n’avais pas de quoi commencer avec un gros apport ni rien. Donc, j’ai tout investi en partant de zéro. À ce jour, on a réussi à construire un patrimoine de cinq appartements. On a également les parkings. Tout cela en partant de rien.
— Comment concrètement as-tu démarré au tout début ? Tu avais cette idée de construire ton patrimoine, mais tu t’es formé ? Qu’est-ce que tu as fait ? Quelles étaient tes premières démarches en fait ?
— La première démarche était qu’on ne connaît personne qui investit dans l’immobilier, on n’en sait rien du tout. Et bien, on achète des livres, on va sur Internet puis on se forme. On est en train de réaliser que l’immobilier est un levier extrêmement puissant. Le premier principe, c’est de se dire que le crédit est payé par les locataires. Ce qui fait qu’au final on débourse chaque mois zéro de sa poche pour financer complètement un bien immobilier. C’est le premier constat.
Après, c’est dans les faits. C’est un petit peu compliqué. Comment est-ce qu’on cherche l’appartement ? Comment est-ce qu’on connaît le bon prix à l’achat ? Parce qu’en final, on peut acheter un truc très cher et qui va se retrouver pas rentable. L’objectif n’est pas de mettre tous les mois de l’argent de sa poche, mais au contraire c’est que le loyer couvre l’intégralité de la mensualité.
C’étaient des heures et des centaines d’heures de recherche, de formation. J’ai acheté des dizaines de livres pour me former. Et pour qu’ensuite, l’objectif ce soit de franchir le pas. Parce qu’on a beau être formé, mais il faut savoir comment faire le premier achat.
— Tu as lancé ton blog avant d’investir ou d’abord investi et lancé ton blog ensuite ?
— Je pars du principe, il ne faut pas réinventer la roue. Il y a des gens qui ont réussi à investir et qui aiment partager. Moi, j’adore partager. J’adore surtout discuter de l’immobilier. En 2012, j’ai lancé mon blog immo-topics.fr. L’objectif était de partager mon expérience de l’immobilier pour pouvoir faire profiter un maximum de personnes et échanger sur des sujets qui me passionnent.
— Tu as investi dans un premier appartement qui se trouvait dans le centre-ville de Toulouse ou un peu à l’extérieur ?
— Un tout petit peu excentré, c’est aux Minimes. C’est la toute première couronne après le canal de Toulouse. Ce quartier-là est très étudiant parce que les facs ne sont pas loin, on peut y aller à pied. L’objectif c’est de trouver un étudiant qui puisse me payer mon loyer et forcément le crédit.
Le montage financier était simple. Tous frais compris. Le logement m’a coûté 61 000 €.
— Quand tu dis tout frais compris, cela inclus les travaux qui avaient à faire dans le logement ?
— Je n’avais pas fait de travaux. Le logement était prêt à louer. Je parle : j’ai inclus les frais de notaire, les frais bancaires et également les frais de l’agence. Car je suis passé par une agence pour trouver ce bien-là. Les mensualités en quelques chiffres au début étaient de 370 € à 391 €, et le loyer, j’ai commencé à 440 €.
— Tout de suite, tu avais une rentabilité. On dit souvent qu’il faut faire des travaux pour pouvoir immédiatement avoir une rentabilité. En fait, tu l’as eue… Ce n’est pas obligatoire en fait.
— Non. Ce n’est pas obligatoire. Après, si ; j’ai acheté des meubles. Pour le logement étudiant, il fait un peu plus de 20 m². Il y a très peu de meubles. La vaisselle, on peut faire de la récupération. Au final, c’est très simple de mettre en location un logement directement ne serait-ce qu’en achetant quelques meubles, en postant l’annonce sur Internet. Après, cela reste du suivi. C’est un investissement fiable.
— Tu disais que c’était la première couronne, ce n’est pas l’hyper centre. Pourquoi as-tu choisi cet emplacement ? Est-ce que c’était parce que tu connaissais bien le quartier ou… ? Comment tu as décidé ?
— Comme on en a parlé, avant tout il faut savoir apprendre le marché immobilier de sa ville. C’est-à-dire, quels sont les secteurs porteurs ? Quels sont ceux qui le seront moins ? Dans le quartier des Minimes, il y a énormément de commerce, il y a le métro à proximité, on est proche des facultés. Toutes les commodités. Au final, c’est un quartier qui est super fiable. C’est un quartier résidentiel et à la fois c’est animé sur certains points. Ma prospection du marché m’a prouvé que ce quartier était très porteur pour la location.
— Tu as concrètement fait, tu es allé dans les rues, tu te baladais…
— J’allais dans les rues, je me baladais, j’essaie de voir un petit peu comment cela se passait. Où étaient les commerces ? Où étaient les facs pas loin ? Je faisais mes petits parcours où je chronométrais pour aller au métro. Pouvoir réellement comment cela se passait. Une fois que j’ai trouvé l’appartement, j’ai posé une fausse annonce.
J’ai posé une fausse annonce en mettant toutes les caractéristiques, quelques photos. Il suffit de la visite, en louant meublé. J’ai dit qu’il allait être meublé et tout. J’ai reçu au moins une vingtaine de mails en l’espace de deux jours. Là, je me suis dit, c’est fiable, on peut y aller.
— Tu as tout de suite su en mettant un prix de loyer que tu avais défini.
— Le prix de loyer que j’avais défini qui me semblait correcte par rapport au marché en me disant ce loyer-là, probablement je pouvais l’optimiser.
— Ce loyer, tu l’avais trouvé en regardant les annonces concurrentes ?
— Oui, tout à fait. En faisant l’étude de marché, j’ai regardé dans le quartier combien étaient mises les annonces de bien en location. Ce qui fait que cela permet de donner une idée surtout dans les périodes où il y a une transition. C’était en mois de juin, je me souviens. Il y avait beaucoup d’annonces de location. On peut voir que les prix étaient situés entre 400 et 440 €. J’avais posé 420 € en me disant : « on va voir ». Au final, le prix était très scellé.
— Une vraie enquête terrain.
— Une vraie enquête terrain, oui. C’est très important surtout quand on commence. Le problème c’est qu’on a besoin d’être rassuré. Si on se lance dans un achat, mais on se dit si je ne loue pas ou si j’ai un locataire et qu’il ne paie pas. Il faut anticiper tous ces critères pour se dire : « quand je me lance, c’est fiable. » Il faut vaincre cette peur-là et c’est ce qui permet de franchir le premier pas.
— Tu as fait des investissements un peu crescendo puisque tu es passé de la location étudiante en prenant un bien où tu avais limité les risques, où tu avais validé tout ce qui peut se passer. Après, tu as aussi fait de l’investissement pour faire de la location saisonnière. Là, on est dans un bien que tu loues à la nuitée. Tu as fait cela vraiment par palier ? Comment s’est passée ton ascension ?
— Au début, on a listé dans les logements meublés pour étudiant. Cela fonctionnait très bien. Puis, aujourd’hui, on sait tous que la location saisonnière ressemble un peu à l’Eldorado, on en entend parler. On voit des personnes qui le font, mais sans trop connaitre. On a eu la chance de rencontrer Cécile grâce à qui nous avons venté les mérites de location saisonnière. Puis, on se dit, il faut se lancer. À un moment ou un autre, il faut essayer. Puis au pire, si cela ne marche pas, on remet le logement en location normale.
On a investi dans trois appartements en location étudiante. On a commencé à en lancer un en saisonnier, le tout premier achat qui est aux Minimes situés près des facs. Là par contre, j’ai mis un petit billet sur la table pour la rénovation qui a coûté 2 000 €. Autrement dit, ce n’est pas grand-chose, mais si le logement avait été acheté directement pour la location saisonnière, on aurait pu intégrer directement ces travaux dans le crédit.
— Du coup, au niveau du statut, tu as quel statut aujourd’hui ?
— Aujourd’hui, on est sous le statut loueur meublé non professionnel. On déclare au réel tous les revenus et on bénéficie de l’amortissement des immobilisations ; qui permet justement de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs les premières années.
— Sur ton blog, tu partages beaucoup d’astuces liées à l’immobilier. Tu as notamment lancé un livre pour pouvoir aider les investisseurs débutants à se lancer. Tu me disais que c’est le livre que tu aurais aimé avoir quand tu as démarré. C’est cela ?
— Complètement. Le problème c’est quand on démarre, on n’a rien de concret. Quand on achète les livres dans les librairies, cela reste du super théorique. Après, il faut faire sa propre interprétation, se faire ses connaissances ou il faut avancer. Je n’ai jamais trouvé un livre qui me disait concrètement comment faire. Par où démarrer ? Quelles sont les différentes étapes ? Comment optimiser mes loyers ? Comment créer de la richesse grâce à l’immobilier ?
J’ai décidé de créer ce livre et à le proposer au plus grand nombre. Un guide pratique de l’immobilier qui leur permet de réussir sans passer des centaines et des milliers d’heures à se former sur Internet et autre. C’est une perte de temps. Ce livre est l’aspect concret, le guide l’immobilier pour pouvoir réussir à investir.
— Du coup, c’est un livre que tu proposes à un prix abordable. Cela permet de toucher un nombre de personnes importantes par rapport à une formation qui serait beaucoup plus coûteuse en ligne, par exemple qu’on a suivi et qui sont des super formations aussi. Effectivement, un livre c’est un premier accès abordable.
— Complètement. Aujourd’hui, les formations sur l’immobilier se chiffrent autour de 500, 1 000 ou 3 000 € plus. À aujourd’hui, le livre est proposé au prix de 47 €. Ce qui fait qu’à ce prix-là, on trouve énormément d’astuces pour pouvoir investir, pour trouver de bonnes affaires, pour savoir comment éviter les risques d’impayés. Comment mettre son logement en location saisonnière ? Toutes les astuces pour que le logement puisse performer en saisonnier. Aujourd’hui, concrètement, on fait plus de 4 000 € de chiffre d’affaires avec deux appartements en saisonnier. Là, je vous livre toutes mes astuces qui font qu’on a réussi à investir dans les saisonniers de façons fiable et durable.
— On va mettre le lien pour que les gens puissent retrouver toutes ces infos. Tes objectifs par rapport à ton patrimoine et à ce que tu continues à faire sur les prochaines années, c’est quoi précisément ?
— C’est de continuer à investir. Quand on voit les revenus énormes qui sont générés par le saisonnier, c’est tellement simple. Les revenus sont tellement forts par rapport au crédit immobilier, qu’il est très facile à aujourd’hui d’envisager de vivre de l’immobilier, du saisonnier avec seulement deux appartements. Je pense qu’il y a même des exemples de personnes qui arrivent avec un seul appartement.
On voit qu’à aujourd’hui, on a des patrons qui nous demandent de travailler toujours plus pour être payé limite de moins en moins. On sait qu’on a le marché de travail qui est très compliqué. Je pense qu’on aspire tous à une liberté, la liberté d’être son propre patron. L’immobilier est clairement un moyen très fiable de réussir ses fins.
— Merci beaucoup pour toutes ces infos. On viendra te voir dans les prochains biens que tu auras acquis d’ici quelques années, j’imagine, parce que tu ne vas pas t’arrêter là, tu es sur une bonne voie.
— Bien sûr une très longue voie. Merci Cécile.
— On vous souhaite la même chose. Merci à toi, Damien, puis à très vite.
Partagez la vidéo si vous avez aimé. On vous retrouve très vite sur le site. Bye bye.