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Retranscription inétgrale de l’interview d’Eric de Campus Invest

— Bonjour. Je suis Cécile de Investir et Réussir sa vie. Bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle, j’ai le grand plaisir d’accueillir Éric de campus invest qui est investisseur immobilier. On va parler de l’immobilier parce qu’il y a beaucoup de gens qui sont intéressés par ce thématique et qui ne sont pas toujours à l’aise avec le fait de démarrer. Ils ne savent pas toujours par quoi démarrer. On a un bon exemple puisque Éric est propriétaire de 13 appartements aujourd’hui. C’est cela ?

— C’est cela, oui. J’achète le treizième.

— La spécialité d’Éric. Tu t’es spécialisé dans les appartements meublés pour étudiant.

— Exactement.

— Est-ce que tu peux nous expliquer pourquoi déjà tu t’es lancé dans cette aventure et pourquoi spécifiquement ce type d’appartement ?

— Cela nous ramène en 2003. En 2003, j’étais salarié. Je travaillais dans un bureau. À ce moment-là, je me dis que nos retraites d’aujourd’hui, on ne sait pas trop ce que cela va donner. Voilà, je me suis dit que peut-être qu’acheter un appartement une fois que le prêt soit payé, j’aurais un complément de revenu. Cela serait un complément de retraite. À l’époque, c’est ce que je me disais. Je n’avais pas encore conscience que cela pouvait être bien plus que cela et qu’on pouvait avoir des revenus alternatifs grâce à l’immobilier. Première objectif, c’était la retraite en 2003.

— Tu as mis un capital en premier ?

— Non. Ou alors 1 000 €. C’était un petit capital pour débuter. À l’époque, je ne connaissais pas vraiment l’immobilier. Je débutais. Je me demandais quel type de bien j’allais acheter. Du coup, je commençais à visiter des studios. Il n’y a rien qui me plaisait vraiment. Après, je suis allé voir un agent immobilier. Je lui ai dit que je voulais acheter quelque chose pour débuter, quelque chose de ne pas trop chère pour débuter. Il m’a fait visiter plusieurs biens. Cela ne me plaisait pas, soit cela était dans un quartier qui ne me plaisait pas ou l’appartement, je ne me voyais pas le proposer à la location ; parce que j’aime bien proposer des produits qui me plaisent et que moi-même j’utiliserais. Si je proposais un logement étudiant, si moi, j’étais étudiant, j’aimerais y habiter.

Donc, j’ai dit à l’agent immobilier qu’il me trouve quelque chose de qualité, de standing, un petit appartement, mais qui présente bien. Du coup, deux semaines après, il m’appelle. Il me dit qu’il a quelque chose qui peut me convenir. À la première visite, cela m’a tout de suite plu. L’appartement était bien situé. On était proche des facultés.

— Tu es à Strasbourg ?

— C’est à Strasbourg. Strasbourg est une ville étudiante comme presque des centaines de villes en France qui ont beaucoup d’étudiants. C’est un bon endroit pour ce type d’investissement.

— Il t’a montré un appartement dans le centre de Strasbourg à côté de la faculté.

— Ce n’est pas dans le centre de Strasbourg, mais c’est vraiment au  niveau des universités.

— Donc, parfait pour ta cible.

— Très bon. Il me plaisait bien. Il y avait un balcon aux vues dégagées. Il y avait de la place. 23 m², cela va. Cela commençait à être correct.

— Quand tu dis qu’il présentait bien. Cela était un appartement qui n’avait pas de travail à faire du coup.

— Quasiment pas de travaux. Surtout pour moi, ce qui a été vraiment rassurant est qu’en fait, il a été déjà loué parce que ma grande crainte quand j’ai débuté et que je me disais : « est-ce que si j’achète un appartement, je ne vais pas me retrouver avec quelque chose sous les bras, et personne ne va avoir de temps. Finalement, je me retrouve à payer des mensualités de crédit ». C’était ma grande peur au départ.

— J’ai eu cette peur aussi. Je pense que tous investisseurs débutants à cette peur.

— Du coup, il était déjà loué. Donc, c’était très rassurant pour moi. Par contre, tout s’est bien passé. J’ai acheté l’appartement. Je suis allé le signer chez le notaire. Je suis allé voir le banquier. On a mis en place un crédit. À l’époque, le loyer a été égal au montant de crédit. Alors, j’ai pensé naïvement avoir fait une opération blanche. Ce qui est faux évidemment puisqu’il y a les charges, les impôts, les taxes et les différentes choses. Finalement, j’ai sorti de ma poche de l’argent, mais j’étais content, il était loué.

Un an plus tard, la locataire me donne son préavis. Donc là, la panique. Mince, il va falloir louer l’appartement. Comment je fais ? Qu’est-ce qui se passe ? Du coup, on était en 2004. À cette époque, on utilise encore les journaux pour mettre les annonces. J’ai mis des annonces dans les journaux. Je me rappelle que j’ai fait de petites affichettes que j’ai mises partout dans l’université, dans tous les lieux publics.

— Pour que les étudiants puissent prendre le numéro.

— Voilà. Du coup, je crois que j’ai eu 150 demandes de location.

— C’était à l’intérieur de changement d’étudiant. C’est mi-août. C’est cela.

— C’était au mois de juillet. J’ai eu tellement de demandes que j’ai dû couper mon téléphone pour un moment. Finalement, j’ai pu le louer extrêmement facilement. Du coup, j’étais rassuré aussi pour la suite, pour les suivants.

— Du coup pour le premier ; est-ce que tu as choisi ton locataire ou pas ?

— J’ai quand même choisi mon locataire, mais pas de la même manière que je le choisis aujourd’hui. Aujourd’hui, je suis beaucoup plus carré sur le choix du locataire. Aujourd’hui, je renvoie par mail une liste de documents à fournir. C’est très carré. Ils viennent avec un dossier. Je regarde le dossier. Je l’étudie. Là, c’est un petit peu à la débrouillardise, mais j’ai quand même fait une sélection.

— Tu as fait une première opération. C’est à ce moment que tu dis que tu t’es lancé. Tu as fait ta première opération. C’était un succès même si tu mettais un peu d’argent dans ta poche chaque mois. Tu as quand même fait cet investissement. Tu l’as toujours aujourd’hui.

— Je l’ai toujours aujourd’hui.

— Après pour les suivants : comment cela s’est étalé dans le temps ? Tu en as 13, cela parait impressionnant.

— Avant de trouver la deuxième, j’ai mis plus de 2 ans. J’ai continué à chercher, je me suis dit : « tiens, je vais acheter un deuxième », mais je n’arrivais pas à trouver. J’ai eu vraiment la chance sur le premier. Du coup, l’agent immobilier était un jeune agent qui débutait alors il m’a appelée en premier avant de mettre l’annonce. Pour la deuxième, j’ai galéré à le trouver. Je regardais les annonces. C’était trop cher. J’arrivais et le bien était parti. Donc, j’ai mis, je crois 2 ans et demi.

En 2005, j’ai acheté le deuxième. Aujourd’hui, j’en achète trois ou quatre par an. Et les bonnes affaires, je les trouve beaucoup plus rapidement qu’à l’époque. À l’époque, je ne savais pas comment faire. Aujourd’hui, je sais comment faire. Cela va beaucoup plus vite.

— Tu es toujours salarié ?

— Non, je ne suis plus salarié. En fait, l’immobilier m’a permis de quitter mon emploi puisque cela est un revenu qui me permet de vivre. Du coup en décembre de l’année dernière, j’ai quitté mon emploi.

— Alors, félicitation. Ce n’est peut-être pas le choix et le souhait de tout le monde, mais en tout cas, cela prouve que tu vis de cela complètement.

— Tout à fait. Mon objectif était surtout de me libérer du temps pour passer plus de temps avec ma famille, mon fils et pour réaliser mes projets personnels, peut-être voyager plus. Tout cela. C’était quelque chose qui me frustrait avant dans ma vie de salarié. Je me rappelle souvent, j’étais en déplacement dans un autre pays, je me disais : « mais qu’est-ce que je fais là ? J’aimerais être avec mon fils ». Mon fils, il est jeune. Souvent il me disait : « papa, est-ce que c’est toi qui me cherches à l’école ce soir ? ». Non, je ne pouvais pas le chercher. Alors que maintenant, je peux le chercher à l’école. Il est tout fier. J’adore cela en fait.

— Super. Tu aurais pu diversifier ces 13 appartements. Pourquoi tu t’es concentré sur le meublé étudiant en fait ?

— Je suis quelqu’un d’assez prudent. J’ai trouvé une formule qui marche. Du coup, je l’ai appliquée, je l’ai reproduite, je l’ai améliorée, je l’ai optimisée. Aujourd’hui, cela va vite. Je sais comment faire en terme de fiscalité et de différentes choses. Il y a trois ans, j’ai commencé à me dire : « tiens, je vais me diversifier un peu. Je vais acheter les appartements un peu plus grands ». Je me suis dit que je vais commencer par acheter des deux pièces. Du coup, j’achète un deux pièces. Je mettais les annonces.

Là, ce n’est pas du tout pareil que le meublé étudiant parce qu’en terme de garantie, j’avais beaucoup plus de mal. J’avais des demandes, mais en terme de garantie, j’étais beaucoup moins rassuré qu’avec l’immobilier étudiant. Donc, j’ai fait énormément de visite. J’ai fait visité beaucoup ce bien. Les gens étaient intéressés, mais je n’étais pas rassuré. Au final, ce qui s’est passé, j’étais étonné. Finalement, c’était une étudiante qui m’a loué le deux pièces. Même sachant que le deux pièces n’est pas du tout près des campus ou des facs. Mais elle m’a quand même loué le deux pièces. Finalement, je suis tombé sur une étudiante.

Cela représentait des avantages le meublé étudiant, de tranquillités, de facilités en terme de garantie de payement. Je n’ai jamais eu de soucis d’impayés. Je n’ai quasiment pas eu de vacance locative parce que les étudiants pour la rentrée de septembre ou d’octobre, ils payent déjà le bien au mois de juin ou juillet pour être sûr de l’avoir, parce qu’il y a beaucoup de demande. Cela est appréciable.

Peut-être juste pour répondre à ta question si j’ai testé d’autres formules d’immobilier. Alors, j’ai également testé la location saisonnière. Évidemment, cela demandait plus de travail. Pour automatiser les choses, tu connais peut-être plus de choses là-dessus que moi. Une fois qu’on a réalisé une première opération, peut-être penser à passer à d’autres choses. J’ai aussi testé cela au marché de Noël à Strasbourg. Cela s’est très bien passé. Évidemment, les revenus sont plus importants, mais cela m’a demandé du travail. Finalement, je suis revenu aux meublés étudiants sur ces appartements.

— Si tu en as du conseil à partager pour quelqu’un qui nous regarde, qui n’a pas encore investi, mais qui est vraiment envie de le faire, et ne sais pas trop par où démarrer. Qu’est-ce qui pourrait le pousser à lancer en fait ?

— Je dirais que souvent le souci qu’on a au début quand on débute est de trouver la bonne affaire et aussi d’être sûr de son achat, de ne pas avoir des doutes. C’est vraiment vaste, mais je vais donner un conseil. Le conseil est : pour trouver le bon type de bien dans le meublé étudiant, vous n’êtes pas obligé d’acheter un appartement sur le campus. Parce que souvent on se dit que le meublé étudiant, il faut que l’appartement soit près des universités et des facs. Ce n’est pas du tout le cas. À partir du moment où vous avez les transports en commun, les bus ou les tramways et que l’étudiant peut se rendre sur les lieux de ses études en 15 ou 20 minutes, cela va très bien. Cela est un gros avantage parce que souvent dans les quartiers environnants, les prix de l’immobilier ne sont pas aussi chers que sur le campus.

Vous allez pouvoir acheter un bien moins cher et vous allez pouvoir le louer au même loyer que sur les campus. C’est déjà pour sélectionner le bien, ne vous limitez pas aux campus. Allez sur des périmètres plus importants et vous trouverez de meilleures affaires. Vous aurez plus de possibilités. Je pense que voilà.

— C’est un bon conseil effectivement. Merci beaucoup. Si on veut avoir plus d’info sur l’immobilier, le meublé étudiant, on peut te suivre sur ton site campus-invest.fr

— C’est cela, campus-invest.fr

— Tu as également lancé une formation sur le sujet pour aider les investisseurs à investir correctement.

— Tout à fait. La formation s’appelle « j’achète mon premier meublé étudiant » pour aider les investisseurs débutants qui veulent se lancer dans le meublé étudiant. Dans la formation, je décris quel type de bien acheter. Comment étudier le marché ? Comment négocier un prix ? Enfin, les différentes choses, mais pas que le prix. Douze (12) techniques avancées pour trouver les bonnes affaires. C’est ce qui fait vraiment la différence. Bien sûr, je parle des bases de l’immobilier, comment calculer la rentabilité ? Comment vérifier qu’un investissement est rentable ?

Après, il y a aussi une partie sur la motivation puisque dans l’immobilier, il faut quand même une certaine persévérance. Il faut être un petit peu persévérant pour trouver le premier bien. Bien sûr, vous avez aussi des exemples pratiques, des cas concrets chiffrés des appartements que j’ai achetés par exemple l’année dernière. Je parle de cas concret d’appartement qui ont des rentabilités de 10 ou 12 jusqu’à 14 % dans le meublé étudiant et qui génère tous du cash flow positif. Le cash flow pour les non initiés est le bénéfice après déduction des charges, des impôts et de tout. L’objectif d’un investissement rentable est d’être dans le positif et à la fin du mois de gagner de l’argent. Ce qui n’était pas le cas dans mon premier investissement, mais que j’ai pu rattraper aujourd’hui.

— Tu couvres tous les panels pour pouvoir investir correctement dans l’immobilier avec ces formations. C’est cela ?

— C’est cela. Dans la formation, il y a aussi deux webinaires : un au début de la formation pour définir clairement les objectifs et un plus tard au moment où vous commencez à trouver vos biens pour valider les projets.

— D’accord. Tu accompagnes les gens entre la première visite et la suite.

— Il y a deux points forts : le début, les définitions des objectifs, et près la validation.

— Merci beaucoup Éric. Puis on te dit à très vite. Si vous avez aimé cette vidéo, partagez là surtout. Puis on te retrouve sur ton site campus-invest.fr

— Venez sur le site campus-invest.fr, vous aurez plein d’info sur le meublé étudiant.

— Merci

— À très bientôt

— À bientôt. Bye-bye

— Ciao